Раздел жилого помещения

Жилое помещение - особый объект имущественных отношений. Ценность жилого помещения определяется не только его стоимостью как недвижимой вещи, но и тем, что оно служит удовлетворению одной из насущных потребностей человека. Поскольку жилые помещения - объекты весьма дорогостоящие, они часто приобретаются в собственность нескольких лиц. Для супругов наличие общего жилого помещения - явление вполне естественное. Часто жилые помещения приобретаются супругами в период брака за счет общих средств. При этом во многих случаях жилое помещение, приобретенное супругами совместно, является для них обоих единственным. Данное обстоятельство приводит к необходимости раздела жилого помещения при прекращении супружеских отношений, а иногда и в период брака. Раздел жилого помещения может быть произведен по соглашению сторон, а при наличии спора - в судебном порядке. Под "разделом" при этом понимается выделение каждому из супругов части жилого помещения в натуре. Этим раздел отличается от определения долей в праве собственности - в этом случае речь идет о сохранении режима общей собственности, но долевой, а не совместной. Доли же выделяются в идеальном выражении.

Действующий Жилищный кодекс РФ полностью исключил возможность раздела жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Тем более не предусматривается возможности раздела жилого помещения, занимаемого по договору найма жилого помещения из специализированного жилищного фонда. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЖК РФ прекращение семейных отношений не является основанием к изменению договора социального найма. Единственной возможностью является осуществление обмена в добровольном или принудительном порядке, если характеристики жилого помещения позволяют осуществить обмен.

Однако прекращение семейных отношений все же изменяет существующие правоотношения. Бывший супруг нанимателя сохраняет право пользования жилым помещением наравне с членами семьи нанимателя, его согласие необходимо получить в случаях, когда какие-либо действия наниматель может производить только с согласия членов семьи. При этом бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, связанным с пользованием жилым помещением.

Изменение режима жилого помещения, в том числе его раздел в период брака, может закрепляться в брачном договоре. В любом случае при осуществлении раздела жилого помещения необходимо учитывать требования законодательства, предъявляемые к жилым помещениям, а также то, что не всегда жилое помещение, даже состоящее из нескольких комнат, может быть разделено в натуре. Например, если комнаты в квартире смежные, они не могут быть разделены, так как не являются изолированными помещениями.

Помещение, выделяемое каждому из супругов, должно отвечать требованиям, установленным законодательством для жилых помещений ст. 15 ЖК РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Например, не может быть выделена в качестве жилого помещения изолированная, но не имеющая естественного освещения комната.

Кроме того, следует учитывать, что использование жилых комнат предполагает также пользование вспомогательными помещениями. Поэтому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Как правило, выделить комнату, полностью соответствующую размеру доли в праве собственности одного из супругов, не представляется возможным. Поэтому раздел осуществляется с учетом сложившегося порядка пользования, иных заслуживающих внимания обстоятельств, в том числе с учетом интересов несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении. Вместе с тем сам факт оставления ребенка с одним из родителей не означает, что его доля при разделе общего имущества будет автоматически увеличена.

Требование об отступлении от принципа равенства долей при разделе жилого помещения, равно как и иного имущества, мотивируется тем, что помимо средств, принадлежащих супругам, использованы денежные средства, предоставленные третьими лицами, например родителями одного из супругов в качестве дара. Однако предоставление средств родственниками или знакомыми одного из супругов не является достаточным основанием для утверждения того, что жилое помещение приобретено за счет личных средств, - требуется доказать, что дар был совершен именно в пользу данного супруга, а не семьи (т.е. обоих супругов) в целом.

Часто жилые помещения приобретаются за счет заемных средств или кредита. При этом следует отметить, что жилое помещение включается в общее имущество и подлежит разделу, даже если кредит (заем) не был погашен полностью. При решении вопроса о разделе жилого помещения, приобретенного в кредит, не имеет значения, был ли кредит полностью погашен.

Не может считаться препятствием для раздела тот факт, что жилое помещение не достроено и не сдано в эксплуатацию. Исходя из содержания положенийст. ст. 34, 38, 39 СК РФ, суд по иску супругов вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая возможность использования жилого дома по назначению, степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. При невозможности раздела не оконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

Правила о разделе жилого помещения не могут быть применены, если речь идет об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. До этого момента речь может идти лишь о наличии у супругов права требования, возникшего из договора об участии в долевом строительстве.

Супруг, получивший жилое помещение, превышающее его долю в праве собственности, может быть принужден к выплате другому супругу компенсации в денежном выражении либо путем передачи другого имущества. Однако невозможен раздел жилого помещения, если доля супруга столь незначительна, что ему не может быть выделена отдельная комната в жилом помещении, а выдел комнаты с превышением приходящейся на данного супруга доли повлечет ущемление прав и законных интересов третьих лиц, например других собственников.

При разделе супругами квартиры, принадлежавшей им на праве общей совместной собственности, возникают режим раздельной собственности на комнаты данной квартиры и режим общей долевой собственности на вспомогательные помещения, т.е. квартира приобретает режим коммунальной. При этом важно отметить, что раздел вспомогательных помещений в натуре невозможен.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорционален размеру общей площади выделяемой комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого супруга также определяется по правилам, установленным для коммунальной квартиры.

Если в натуре раздел жилого помещения невозможен, может быть установлен порядок пользования жилым помещением. Следует отметить, что в случае расторжения брака установление порядка пользования жилым помещением, если речь идет об одной комнате или однокомнатной квартире, весьма затруднительно, так как полноценно использоваться для постоянного проживания в подобных ситуациях может лишь изолированное жилое помещение. Вместе с тем законодательство не исключает такой возможности. Представляется, что в отношении указанных жилых помещений следует исключить возможность установления порядка пользования, если речь идет о непосредственном проживании бывших супругов в данном помещении, а, к примеру, не об определении условий передачи такого помещения в пользование и распределении полученных доходов, если только соответствующее жилое помещение не может быть разделено путем проведения перепланировки и переустройства на два или более отдельных помещения.

Закрепление конкретной комнаты за каждым из супругов при определении порядка пользования не означает прекращения режима общей собственности на жилое помещение, а также того, что каждый из них признается собственником соответствующей комнаты. Поэтому при определении порядка пользования не предусматривается выплата денежной компенсации, даже если закрепленная за одним из супругов комната окажется больше, чем ему причитается, исходя из его доли в праве собственности. Кроме того, расходы на жилое помещение и на содержание общего имущества многоквартирного дома они несут как сособственники, а не как собственники отдельных жилых помещений. Определение порядка пользования не означает приобретения квартирой статуса коммунальной, что должно учитываться при определении доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также при совершении сделок с соответствующим жилым помещением.

От раздела жилого помещения следует отличать выдел доли в праве собственности. В этом случае, поскольку речь идет о долях в праве, а не об определенных частях жилого помещения, возможность выделения долей не зависит от физической делимости жилого помещения.

Сложность решения вопроса о разделе жилых помещений в России связана с тем, что значительная часть жилых помещений перешла в собственность граждан в результате приватизации государственного и муниципального жилищного фонда либо была приобретена посредством членства в жилищном кооперативе. Паевой взнос обычно выплачивался в течение длительного времени. При этом в некоторых случаях часть взноса вносилась членом кооператива до вступления в брак, а остальное уже в период брака.

Значительная часть жилых помещений перешла в собственность граждан в результате приватизации. При этом возможны были две ситуации: 1) приватизированное жилое помещение использовалось обоими супругами по договору социального найма и, соответственно, оба супруга имели право на приватизацию; 2) право пользования приватизируемым жилым помещением было только у одного из супругов, соответственно другой не имел права участвовать в приватизации.

В свою очередь, супруги, имеющие право на приватизацию, могут приобрести жилое помещение в общую собственность либо в собственность одного из них. При этом следует отметить, что в общую собственность жилое помещение может переходить в том случае, если в приватизации участвуют оба супруга. Если приватизация осуществляется в пользу одного из них, общей собственности не возникает, равно как и когда право на приватизацию имелось только у одного супруга. Причем в последнем случае не имеет значения то, что помещение перешло в собственность гражданина в период брака: поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, право собственности возникает у того из супругов, который реализовал свое право на приватизацию.

Жилищное законодательство устанавливает определенные ограничения раздела жилого помещения в случаях, если право собственности еще не возникло и супруги имеют лишь право на пай. Согласно ст. 127 ЖК РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть общим имуществом супругов и 2) каждому из супругов может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

В случае признания за одним из супругов при разделе жилого помещения права пользования помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга в пользу другого супруга, то в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его супруга (бывшего супруга), за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, что супруг (бывший супруг) изъявит согласие освободить жилое помещение.

Раздел супругами жилого помещения независимо от суммы выплаченного за него паевого взноса влечет за собой изменение отношений членства в кооперативе: объем прав и обязанностей прежнего члена кооператива изменяется, право на вступление в кооператив приобретает также лицо, которому выделено жилое помещение.

Требования о разделе жилого помещения носят имущественный характер и на них в соответствии с п. 7 ст. 38 СК РФ подлежит применению срок исковой давности. Он составляет три года, которые исчисляются не с момента расторжения брака, а с того момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права, т.е. в соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ. Данное положение порождает множество спорных ситуаций, так как во многих случаях весьма непросто определить момент начала течения срока исковой давности. Часто после расторжения брака бывшие супруги продолжают пользоваться общим имуществом, и лишь при попытке супруга, на которого оформлено право собственности на жилое помещение, совершить какую-либо сделку или иным образом распорядиться жилым помещением возникает спор о разделе. Суды определяют начало течения срока исковой давности тем моментом, когда супруг узнал о намерении другого супруга осуществить какие-либо действия с жилым помещением без его согласия. Так, при рассмотрении дела в порядке надзора Президиум Московского областного суда признал вывод апелляционного суда о пропуске срока исковой давности неверным, поскольку "усматривается, что истица постоянно, в том числе после расторжения брака с ответчиком, проживает с детьми в спорном доме, препятствий в пользовании домом ей не чинилось, ее права сособственника имущества не нарушались".

Итак, хотя в целом раздел жилого помещения осуществляется по общим правилам, установленным гражданским и семейным законодательством, следует учитывать ряд особенностей, связанных со спецификой оснований приобретения жилого помещения, а также с режимом самого жилого помещения. Поскольку жилое помещение имеет строго целевое назначение, раздел такого объекта в натуре возможен лишь в случае, когда каждому из супругов может быть выделено отдельное жилое помещение, отвечающее требованиям, необходимым для признания его пригодным для постоянного проживания. К особенностям можно отнести также допустимость раздела жилого помещения, еще не перешедшего в собственность супругов, а лишь предоставленного в их пользование жилищным или жилищно-строительным кооперативом.