Сделки с недвижимым имуществом

Приобретение квартиры - один из самых выгодных и оптимальных способов вложения сбережений. Купив на имеющиеся или заемные средства квартиру, участник делового оборота может не опасаться обесценивания денег в результате инфляционных процессов. Цены на недвижимость постоянно растут, поэтому в дальнейшем он может выгодно продать приобретенную квартиру или сдать ее в аренду.

Приобретение квартиры осуществляется по модели договора купли-продажи(ст. 558 ГК РФ), в котором необходимо указать следующую информацию: наименование приобретаемого объекта (квартира), ее общую и жилую площадь, адрес, кадастровый (условный) номер. Не лишними будут такие сведения, как описание многоквартирного дома, в котором расположена квартира (кирпичный, панельный, количество этажей), указание этажа, где она находится, и т.д.

В договоре рекомендуется описать состояние приобретаемой квартиры, имеющуюся обстановку (мебель, сантехнику, бытовую технику и др.). Как правило, при обсуждении условий сделки стороны уточняют, в каком состоянии передается объект и что отдается покупателю вместе с ним, однако после ее регистрации выясняется, что продавец те или иные вещи из освобожденной квартиры вывез. Чтобы этого не произошло, в договоре купли-продажи желательно зафиксировать, что именно получает покупатель за свои деньги.

В договор необходимо включить условие о гарантиях, которые предоставляет покупателю продавец, а именно приобретаемая квартира должна быть свободной от любых прав и притязаний со стороны любых третьих лиц, не должна быть предметом каких бы то ни было обязательств, в частности быть уже кому-то проданной, подаренной, обещанной в дар, находиться в залоге, под арестом, в отношении ее не должен быть установлен судебный или договорный секвестр (специальный вид хранения вещей, являющихся предметом спора, предусмотренныйст. 926 ГК РФ), не должна быть внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, передана в качестве вклада по договору простого товарищества (о совместной деятельности), в доверительное управление, в аренду и т.п. Продавец должен гарантировать покупателю, что у него имеются все необходимые права и разрешения для отчуждения квартиры в собственность покупателя.

Перед приобретением квартиры покупателю следует выяснить, на чье имя зарегистрировано право собственности на квартиру. Договор заключается с собственником или лицом, которое действует от имени собственника по доверенности.

В доверенности должны быть указаны конкретные полномочия по отчуждению квартиры или общее правомочие по распоряжению от имени собственника принадлежащей ему недвижимостью, право на подачу документов регистратору и др. Правомочие по отчуждению квартиры предполагает, помимо собственно указания на возможность ею распорядиться, также ссылку на условия, на которых поверенный вправе совершать сделки. Если в доверенности имеется положение о том, что он вправе продавать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению, то все в порядке, такого положения вполне достаточно. В данной ситуации поверенный действует на основании волеизъявления собственника, которое выражено в надлежащей форме. Если доверенность не была отозвана доверителем, не была признана недействительной в установленном порядке, то поверенный вправе распоряжаться квартирой.

Покупателю следует запрашивать у представителя продавца нотариально удостоверенную доверенность с неистекшим сроком действия, а также уточнять у нотариуса, который ее удостоверял, не была ли такая доверенность отозвана доверителем.

Покупателю необходимо поинтересоваться у продавца, состоит ли он (она) в законном браке. В соответствии сост. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, покупателю необходимо запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга (супруги) на продажу квартиры на тех условиях, которые он с продавцом согласовал (как того требуетп. 3 ст. 35 СК РФ). В данном документе помимо собственно согласия на совершение сделки супруг (супруга) продавца также указывает на отсутствие между ними заключенного брачного договора, которым они изменили законный режим имущества супругов.

В случае если продавец в браке не состоит, покупателю необходимо запросить от него нотариально удостоверенное заявление об этом.

Если продавец, состоящий в браке, приобрел квартиру в дар или по наследству либо она была им приобретена до вступления в брак и нотариальное согласие супруга (супруги) по закону не требуется, покупателю все равно следует запросить нотариальное согласие его супруга (супруги) или нотариально удостоверенное заявление о том, что он в браке не состоит. Указанный документ выступает дополнительной гарантией для покупателя, а в таком серьезном вопросе, как приобретение недвижимости, никакие дополнительные гарантии лишними не будут.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать на то, что продавец гарантирует покупателю отсутствие в отношении отчуждаемой квартиры режима общей долевой собственности. В настоящее время в обществе широко распространено такое явление, как гражданский брак, или сожительство. Люди не оформляют свои отношения, но проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Нередко на практике гражданские супруги начинают выяснять отношения по поводу приобретенного имущества. В таких случаях суд учитывает, на чье имя оформлено соответствующее имущество, оценивает степень личного участия каждого из супругов в приобретении имущества, учитывает иные, заслуживающие внимания обстоятельства. Данные споры суд разрешает по правилам об общей долевой собственности.

Поскольку добросовестному покупателю о таких отношениях, скорее всего, будет неизвестно, ему следует в договоре с продавцом этот аспект оговорить. В договоре следует указать, что продавец также гарантирует покупателю, что в отношении отчуждаемой квартиры нет споров по поводу установления режима общей долевой собственности. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, равно как и при отсутствии сведений об имеющихся в отношении ее обременениях, покупатель признается добросовестным. При той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота, он предпринял все зависящие от него разумные меры по проверке приобретаемой недвижимости.

Покупателю также следует запросить согласие органов опеки и попечительства в случае, когда те или иные права на квартиру имеются у несовершеннолетних лиц, а также совершеннолетних недееспособных лиц. В противном случае возникает риск отказа в проведении регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, а также риск оспаривания такой сделки в дальнейшем.

В силуп. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В связи с этим покупателю следует запросить у продавца выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире лицах, а в договоре купли-продажи указать, что их право пользования прекращается и они должны быть сняты с регистрационного учета. От продавца необходимо добиваться снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поскольку в дальнейшем могут возникнуть споры по поводу их выселения.

Самый распространенный пример такого спора - сохранение права бессрочного пользования квартирой со стороны лиц, которые дали согласие на ее приватизацию, но сами в приватизации не участвовали. Для таких зарегистрированных лиц условия договора купли-продажи не являются обязательными, они не создают для них обязанности выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета. Для покупателя важно получить квартиру, свободную от прав и притязаний со стороны третьих лиц, поэтому лучше получить доказательства снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до оформления сделки. В договоре также необходимо отразить гарантию того, что в отношении квартиры никто не сохраняет прав владения и пользования по каким бы то ни было основаниям.

Покупателю нужно проверить, нет ли у продавца непогашенной задолженности по коммунальным платежам, по налогу на имущество. В договоре купли-продажи лучше специально оговорить, хотя это и презюмируется, что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Также покупателю следует переговорить с участковым полиции, в районе деятельности которого находится многоквартирный дом, в котором расположена квартира. У него можно получить информацию об обстановке в районе вообще и в окрестностях дома в частности: не поступают ли какие-либо заявления от жильцов дома, что собой представляют соседи и т.д. Такая информация позволит покупателю принять правильное решение о том, стоит ли приобретать в собственность объект.

Оговорив все условия сделки с продавцом, покупателю при подписании договора купли-продажи необходимо настоять и на подписании одновременно с ним акта приема-передачи квартиры, даже если фактический заезд в квартиру состоится после регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Это нужно для того, чтобы в случае возникновения спора с третьими лицами, которые начнут претендовать на квартиру, ссылаясь на то, что с ними также были подписаны договоры купли-продажи (а такое не исключено), покупатель мог сослаться в свою защиту на положенияст. 398 ГК РФ.

В соответствии с этойстатьей в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Наличие у покупателя подписанного с продавцом акта приема-передачи вместе с договором купли-продажи позволит ему добиться оставления квартиры за собой на основаниист. 398 ГК РФ. Из судебной практики следует: если на жилое помещение одновременно претендуют несколько лиц, то безусловным преимуществом обладает то из них, которому имущество фактически передано.

При наличии подписанных документов с продавцом и его заверений в договоре об отсутствии ранее возникших обязательств у покупателя есть все основания считать себя защищенным.

Если по каким-то причинам покупатель в оговоренный срок не получил от продавца квартиру, то он вправе требовать возмещения убытков. Из-за неисполнения продавцом обязательства по передаче покупатель не смог извлечь доход от аренды квартиры. В такой ситуации покупателю по правиламст. 15 ГК РФ нужно доказать размер и факт причинения ему убытков, вину продавца в их возникновении и наличие прямой (непосредственной) причинно-следственной связи между возникновением убытков и противоправным поведением продавца (действия или бездействие).

Для того чтобы убедить суд в праве покупателя на получение убытков, последний должен обосновать, какие конкретно им предпринимались меры для получения выгоды, какие были сделаны для этого приготовления, что он мог и должен был извлечь доход и только по вине продавца его не извлек. Требование о возмещении убытков в отсутствие доказательств реальности получения доходов удовлетворению не подлежит.

В обоснование своих доводов о наличии убытков покупателю необходимо представить суду заключенный с клиентом договор аренды квартиры, в котором должна быть предусмотрена его обязанность передать квартиру в определенный срок (после того, как право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем), а также доказательства, свидетельствующие о том, что со стороны продавца ему чинились какие-либо препятствия во владении и пользовании квартирой (материалы проверки полиции, свидетельские показания и др.). При этом в договоре нужно отразить условие об обязанности продавца в полном объеме возместить покупателю все убытки, вызванные несвоевременной передачей квартиры, а также в чинении препятствий по владению и пользованию ею.

В договоре купли-продажи квартиры следует оговорить ответственность продавца за нарушение его обязательства по передаче квартиры в срок в надлежащем состоянии с вещами, которые стороны сделки согласовали, обязательства по освобождению квартиры от вещей продавца и др.

Покупателю необходимо настаивать на включении в договор условия о его праве на односторонний внесудебный отказ от договора при наличии со стороны продавца каких-либо нарушений(п. 3 ст. 450 ГК РФ) и не допустить включения такого же условия о праве самого продавца.

В такой ситуации продавец даже в случае неисполнения покупателем обязательств по договору (в частности, обязательства по оплате) будет не вправе требовать возврата ему квартиры обратно, поскольку такое право должно быть специально оговорено в договоре купли-продажи. Если же в договоре данного условия нет, то продавец вправе только в порядкеп. 3 ст. 486 ГК РФ требовать от покупателя оплаты и начисления процентов пост. 395 ГК РФ.

Продавец может также на основаниист. 450 ГК РФ в судебном порядке потребовать расторжения договора по мотиву существенного нарушения, однако должен представить конкретные доказательства, в чем заключается существенность допущенных нарушений. Сам по себе факт нарушения денежного обязательства покупателем таким существенным нарушением не является, если продавец не обоснует, какие негативные значительные последствия он понес по вине покупателя.

Итак, приобретение квартиры - выгодное вложение средств. Но, чтобы не купить кота в мешке, покупателю необходимо особое внимание уделить договору купли-продажи. В противном случае можно потерять деньги и лишиться недвижимости.

Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения или продажи недвижимости, знает, что найти объект, подыскать покупателя и совершить юридическое оформление сделки поможет агентство недвижимости или риелтор. Но сейчас на юридическом рынке все большее распространение получили юридические компании, специализирующиеся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. В их штате есть профессиональные юристы, которые оказывают соответствующую правовую помощь гражданам и юридическим лицам.

Так чем же отличаются такие услуги от услуг риелтора? И к кому же лучше обратиться за помощью?

Отвечая на данные вопросы, следует прежде всего разобраться, что же представляет собой сопровождение сделки с недвижимым имуществом и что нужно знать и уметь людям, которые будут оказывать вам соответствующую услугу?

Любая сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов. Проще всего рассмотреть данные этапы на примере сделки купли-продажи недвижимости, например покупки загородного дома.

Прежде всего, происходит подбор объекта. Это первый этап сделки. Покупатель обычно делает это самостоятельно, пользуясь рекомендациями знакомых, Интернетом, объявлениями в печати или иной рекламой. Подбор объекта можно также поручить агентству недвижимости. Мы прекрасно понимаем, что для осуществления подбора объекта, его осмотра, предварительных переговоров с продавцом, в том числе и о цене, не нужны специальные юридические познания. С такой работой можно справиться самостоятельно. Агентства недвижимости смогут вам помочь только в выборе предложений, техническом подборе нужного загородного дома и организации просмотра объекта. Кому-то проще оплатить данные услуги, а кто-то подбирает свою будущую собственность самостоятельно.

Но вот подходящий объект выбран, цена устраивает и нужно уже переходить непосредственно к организации сделки и ее осуществлению. Тут сразу возникает несколько вопросов: уверены ли вы в том, что выбранный вами объект не имеет юридических проблем и сделка, которую вы совершите, не будет позже поставлена под сомнение самим продавцом или третьими лицами?

К сожалению, большинство агентств недвижимости не сможет вам в полной мере компетентно ответить на данные вопросы. Во-первых, они редко имеют в штате высококлассных юристов, которые смогут оценить юридическую историю объекта и ваши риски, связанные с его приобретением. И во-вторых, что не менее существенно, большинство агентств недвижимости выстраивают свои взаимоотношения с клиентом таким образом, что их главной целью работы становится совершение сделки. Именно после совершения они получают свой гонорар, обычно установленный в процентном отношении от стоимости приобретаемого имущества. В связи с этим агентства недвижимости очень неохотно дают покупателям реальную оценку юридической стороны сделки, так как они заинтересованы в том, чтобы все прошло гладко. Получается, что на данном этапе интересы покупателя и риелтора уже расходятся.

Здесь стоит сказать несколько слов о том, какие услуги оказывают юридические фирмы, сопровождающие сделки с недвижимостью. Многие фирмы анализируют историю объекта, собирают информацию о продавце, получают объективные сведения об объекте недвижимости из государственных реестров, например ЕГРП. Но единицы действительно делают детальную юридическую проработку перед сделкой, вплоть до составления для клиента мотивированного и подробного правового заключения об истории объекта и юридической чистоте предыдущих сделок с ним. Эта правовая работа и составляет второй, и самый важный, этап совершения сделки с недвижимостью.

Правовое заключение обычно включает в себя несколько разделов. Это сведения о продавце, справка об истории объекта недвижимости, правовая оценка сделок с объектом недвижимости, оценка наличия обременений и ограничений в пользовании домом или земельным участком под ним, а также выводы о рисках покупателя.

Отдельно стоит остановиться на вопросе анализа предыдущих сделок и оценки обременений объекта недвижимости. При подготовке такого заключения юристы анализируют документы, касающиеся возникновения первоначального права на земельный участок и дом, документы о переходе права к продавцу объекта и законности регистрации перехода таких прав. При этом юрист использует не только возможности получения соответствующих сведений от продавца, но и собирает сведения из незаинтересованных источников, например из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данная информация имеет большую важность, потому что риск признания сделки недействительной чаще связан с претензиями не продавца недвижимости, а третьих лиц - предыдущих собственников.

Важнейшим вопросом также является отсутствие обременений в отношении приобретаемого объекта: споров о границах земельного участка, судебных споров в отношении недвижимости, залога, а также отсутствие ограничений в пользовании. Юристы проверяют, входит ли земельный участок в особо охраняемые территории, зоны водоотвода, и устанавливают по документам факт отсутствия или наличия под участком газовых сетей и иных объектов, создающих огромные препятствия в полноценном использовании земельного участка.

В выводах дается оценка действительности права собственности продавца, оценка возможных оснований обжалования предыдущих сделок и наличия иных рисков, установленных в ходе правового анализа.

Правовое заключение оформляется письменно и передается покупателю до совершения сделки.

Только после такой скрупулезной и внимательной юридической работы, анализа всех возможных документов, оценки состоятельности продавца и подготовки объективного и обоснованного правового заключения покупатель может быть полностью уверен в том, что он приобретает объект недвижимости с гарантией отсутствия каких-либо юридических проблем в будущем. При этом оплата за такую работу обычно фиксирована и не зависит от конечного результата - состоится сделка или нет. Независимый юрист будет беспристрастно делать свою работу, его задача прежде всего не уговорить покупателя совершить сделку, а дать ему полную информацию о ней, чтобы человек сам принял взвешенное и вдумчивое решение.

Кроме того, для осуществления такой работы нужно иметь высокую юридическую квалификацию, так как даже небольшая юридическая ошибка может иметь далекоидущие негативные последствия. Вот почему люди предпочитают доверять такую работу профессиональным юристам, имеющим соответствующий опыт.

Таким образом, при подготовке к сделке эффективную, а главное - объективную и беспристрастную помощь вам могут оказать прежде всего юристы, а не сотрудники агентства недвижимости. Несомненно, независимый юрист и риелтор могут работать по одной сделке совместно, так как они будут выполнять разные функции и отвечать за разные аспекты перед покупателем. Представляется, что такая связка при совершении сделки с недвижимостью наиболее эффективна.

Третий этап - это совершение непосредственно сделки с объектом недвижимости. Подготовить договор, организовать встречу сторон для его подписания, обеспечить правильность расчетов может и сотрудник агентства недвижимости. Но юрист сделает это более профессионально, быстро и качественно. Подготовка правовых документов, в том числе договоров, также таит в себе немало юридических тонкостей. Агентства чаще всего используют типовую, наработанную ими схему сделки и типовой договор, а юрист может подходить к каждой сделке индивидуально. При совершении расчетов по сделке с использованием депозитария также могут понадобиться анализ и корректировка договора аренды банковской ячейки. Кроме того, нужно оценить, какие документы будут необходимы для осуществления регистрации сделки и прав покупателя на приобретаемый объект в установленном законом порядке, и осуществить при необходимости их подготовку.

На данном этапе покупателю также важно чувствовать, что его интересы надежно защищены, ведь расчеты между сторонами - один из самых ответственных моментов при приобретении недвижимости. Правовые ошибки на данном этапе просто недопустимы. Риелторы обычно справляются со своими функциями и гарантируют сторонам сделки защищенность. Но такая гарантия выглядит условной, так как, напомним, риелтор заинтересован в том, чтобы сделка завершилась. Юрист, напротив, будет до последнего отстаивать интересы своего клиента, используя свои профессиональные навыки, добиваясь его максимальной защищенности.

Четвертый и заключительный этап - регистрация права собственности на объект недвижимости на покупателя в государственном органе, осуществляющем такую регистрацию в установленном порядке. Данную правовую помощь может оказать как юрист, так и сотрудник агентства недвижимости. Если ранее описанные этапы были пройдены профессионально, если договор подготовлен без ошибок, а документы собраны правильно в полном соответствии с требованиями закона, то риск возможных проблем на этапе государственной регистрации сделки сводится к нулю. Многие покупатели и сами юристы обычно доверяют регистрацию сделок риелторам или специальным людям - "регистраторам", работающим в агентстве или по договоренности с ним. Это экономит деньги клиента на юридических услугах. Но стоит отметить наметившуюся тенденцию: все больше людей доверяют регистрацию своих прав тем специалистам, кто квалифицированно вел их через всю сделку, заключая договор на весь комплекс юридических услуг. Таким образом, конечным результатом работы юридической компании по сопровождению сделки с недвижимостью будет передача клиенту зарегистрированных документов на объект недвижимости уже на его имя.

Анализируя вышесказанное, можно сделать вывод о том, риелтор и юрист выполняют разные функции, чаще помогая друг другу, но гарантировать вам полную защищенность при совершении сделки агентство недвижимости самостоятельно не сможет. Риелторы, понимая данную ситуацию, все чаще самостоятельно привлекают юристов для работы по сделке.

Несомненно, окончательное решение по использованию специализированного юриста все равно остается за покупателем, ведь здесь необходимо помнить и о его финансовых интересах. Правовая помощь требует дополнительных финансовых затрат. Но описанное выше "разделение труда" дает право выбора покупателю недвижимости. Он может как воспользоваться услугами двух профессионалов, выполняющих разные функции, юриста и риелтора, так и провести часть работ самостоятельно, взяв на себя ту часть сделки, которая не требует специальных познаний: подобрать объект недвижимости, провести переговоры с продавцом, осмотреть недвижимость. Как следствие - активный и самостоятельный покупатель может существенно сэкономить на услугах риелтора, стоимость которых может достигать пяти процентов от цены приобретаемой недвижимости. В то же время стоимость юридических услуг фиксирована и относительно доступна, что делает услуги юриста по сопровождению сделки с недвижимостью еще более привлекательными.