Признание утратившим (не приобретшим) права на жилое помещение

Нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение - финал прекращения жилищных прав.

Прекращение жилищных правоотношений - самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания.

Выселение - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты.

Законодательно установлен судебный порядок выселения, причем в таких делах участвует прокурор. Также реально представляется возможным выселение как самозащита. Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства. В этом случае заинтересованное лицо (собственник) просто собирает личные вещи выселяемого и выставляет его за дверь. Единственно чего здесь следует избегать - нарушения прав выселяемого (не жилищных - их нет!). Недопустимо превышать разумные пределы самозащиты - не уничтожать, не портить имущество, не применять силу. Если не нарушены какие-то иные нормы, то собственнику в данном случае ничего не грозит - его действия правомерны.

Хотя в КоАП РФ есть статья 19.1 - "Самоуправство". Это самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным актом порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам. Ответственность за такое правонарушение - предупреждение или штраф от одного до трех минимальных размеров оплаты труда. Представляется, что применение этой статьи в рассматриваемом случае маловероятно - кому это нужно? Да и если она будет применена, "цена вопроса" (от 100 до 300 рублей) - не существенна по сравнению с достигнутым результатом, заинтересованному лицу проще заплатить штраф, чем обращаться в суд. Хотя наличие судебного решения о выселении, конечно, желательно.

Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения.

В случае, когда человек не проживает в данном помещении, не имеет имущества, хранящегося здесь, то и выселять его нет необходимости, однако без решения суда снять его с регистрационного учета невозможно. В такой ситуации надо оформить утрату права либо признавать его не приобретшим право. Первое имеет место, например, когда член семьи нанимателя (бывший член семьи) выбыл на другое постоянное место жительства и тем самым утратил имевшееся у него право на жилое помещение. Второе - когда регистрация по месту жительства была фиктивной, то есть человек никогда не жил здесь, никаких прав на данное жилое помещение никогда не имел. Не секрет, что предоставление такой "прописки без права проживания" является распространенным явлением. В обоих этих случаях исковые требования ограничиваются снятием с регистрационного учета.

Главный титул обладания жильем - это собственность. Собственника выселить из квартиры достаточно проблематично. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия - возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло - его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет.

Здесь следует отметить один существенный момент. У добросовестного приобретателя (при возмездном приобретении) собственник вправе истребовать имущество, лишь когда оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

В Гражданском кодексе РФ есть ст. 293 - "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение". Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии сч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст.29ЖК РФ).

Следует также подчеркнуть, что в ст. 293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого-либо иного жилья. Основаниями принудительного выкупа являются нарушения прав соседей, использование не по назначению, бесхозяйственное содержание. Однако принудительная продажа (без согласия собственника) возможна и по другим основаниям. В частности, в случае обращения взыскания на жилое помещение.

Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Выселение - это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. Тем не менее меры гражданской ответственности - это дополнительные обременения должника, связанные с лишением его имущественных прав или возложением дополнительных обязанностей. При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника. Здесь собственник забирает у выселяемого лишь то, что он ранее предоставил. Или субъект лишается права собственности, но с обязательной компенсацией. Дополнительных имущественных потерь в пользу выселяющего выселяемый не несет.