Перевод жилого помещения в нежилое

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственница вправе перевести свое жилое помещение в нежилое. Однако при этом она должна соблюдать определенный порядок такого перевода, которому специально посвящена глава 3 Жилищного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 22 ЖК РФ установлен ряд условий, при соблюдении которых возможен перевод жилых помещений в нежилые, в частности:

1) переводимая квартира должна находиться на первом этаже (разрешается перевод и вышерасположенных квартир, но только в том случае, если квартиры под ней являются нежилыми);

2) к переводимому помещению необходим изолированный доступ (т.е. допуск не должен затрагивать остальные жилые помещения в доме);

3) переводимое помещение не должно использоваться собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами других лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

Для получения разрешения на перевод собственник переводимого помещения в порядке ст. 23 ЖК РФ должен представить определенный пакет документов:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является закрытым, и орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.

Однако, переводя свое жилое помещение в нежилое, собственник может нарушить права остальных собственников квартир в доме.

Речь идет о тех случаях, когда такой перевод требует реконструкции перепланировки или переустройства помещения, которые, в свою очередь, могут повлиять на режим общего имущества в многоквартирном доме (например, возведение отдельного крыльца для входа в переводимое помещение повлечет за собой уменьшение размера общего имущества в доме, ограничит режим пользования общим имуществом других жильцов).

Общее имущество в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам в многоквартирном доме.

Статьей 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому орган местного самоуправления, выдавая разрешение на перевод помещения, должен рассмотреть последствия такого перевода, ознакомиться с проектом переустройства, перепланировки помещения на предмет их влияния на режим пользования общим имуществом остальными жильцами. Если по проекту нарушение режима общего имущества предвидится, то чиновники не могут дать разрешение на перевод без согласия всех остальных собственников дома.

В этом случае собственник, затеявший перевод, должен перед обращением в орган местного самоуправления получить согласие на перевод у остальных собственников жилых помещений. Если же все-таки орган местного самоуправления разрешил перевод помещения без наличия соответствующего согласия остальных собственников (в случае, если оно было необходимо), то такое решение следует считать незаконным. Ведь в данном случае нарушены требования п. 1 ст. 22, ст. 40 ЖК РФ

Если решение о переводе еще не принято, но есть опасения, что оно будет принято, то жильцы могут письменно выразить свое несогласие с проводимым переводом и направить его в орган местного самоуправления (что желательно сделать через канцелярию этого органа, чтобы на копии письма стояла соответствующая отметка о его принятии).

Если органом местного самоуправления данное незаконное решение уже вынесено, то любой другой из собственников, проживающих в данном многоквартирном доме, может обратиться в суд в порядкест. ст. - 254 - 256 ГПК РФ и обжаловать решение органа местного самоуправления. Согласно ч. 4 ст. 256 ГПК РФ суд вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда. Поэтому если решение органа местного самоуправления будет приостановлено судом, то, соответственно, никаких действий по переводу помещения на время судебного разбирательства собственник предпринимать не сможет.

В связи с тем что незаконно вынесенное решение органа местного самоуправления нарушает права граждан, а также не соответствует нормам действующего законодательства, жильцы дома могут обратиться с соответствующей жалобой в органы прокуратуры.

Многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах в правоохранительные органы, а также в органы местного самоуправления по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые свидетельствуют о нерешенности данной проблемы законодательством.

При этом судебная практика при решении вопроса о возможности перевода жилого помещения в нежилое руководствуется, как правило, тремя критериями: этажность, отдельный доступ к помещению, отсутствие прав третьих лиц на помещение.

Как установлено в ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое (нежилого помещения в жилое) допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. И допускается только в случаях, если помещение расположено на первом этаже дома либо выше первого этажа, но помещения под ним уже имеют статус нежилых.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- квартира в многоквартирном доме расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Для осуществления перевода требуется подготовить и представить пакет документов в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. К таким документам относятся:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Завершение перевода помещения и его перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который составляет муниципальный орган и затем направляет в органы по учету объектов недвижимого имущества (иначе - в БТИ).

Если же собственник квартиры не сможет представить в БТИ документы, подтверждающие согласование с муниципальным органом проведенной перепланировки квартиры, в техническом паспорте квартиры будет сделана отметка о том, что перепланировка в данной квартире является самовольной. Такая отметка в техническом паспорте делает невозможным совершение сделок с данной квартирой.

Акт приемочной комиссии является основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого. Кроме того, после внесения изменений в "технический облик" помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. Получение свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение и будет формальным окончанием процесса перевода, переустройства и перепланировки.

Нужно помнить, что в одиночку в суде не справиться. От одних правильно заявленных требований мало что зависит. Обращение должно носить коллективный характер, нельзя забывать и о свидетельских показаниях. Важно, чтобы позиция собственников в суде была аргументирована, подтверждена доказательствами.

Подводя итог вышеизложенному, рекомендуем до начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.