Регистрация права на недвижимое имущество

Объекты недвижимого имущества всегда играли и будут играть особую роль в жизни граждан. Государственная регистрация права собственности является единственным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество. Каждый объект недвижимого имущества в Российской Федерации подлежит государственной регистрации и учету, и данному объекту присваивается индивидуальный (кадастровый или условный) номер. Указанный учет требуется для учета и регистрации недвижимости собственников или других обладателей вещных прав.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Данные сведения подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, которые позволяют определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

При государственной регистрации обязательно проводятся правовая экспертиза и проверка законности представленных на регистрацию документов.

При правовой экспертизе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В судебной практике отмечается, что в случае смерти одного из участников сделки, подлежащей государственной регистрации или переход права по которой подлежит регистрации, другие участники не лишены права потребовать регистрации от наследников умершего в судебном порядке.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества в случае исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

При этом не требуется признание недействительным свидетельства о праве на наследство. Такое требование подлежит удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации перехода права собственности.

После смерти продавца, выразившего свою волю на отчуждение недвижимого имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, обязанности по договору купли-продажи такого имущества переходят к его наследникам.

После того как права владения недвижимым имуществом перешли к покупателю, но до государственной регистрации права собственности имущества, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время, следует отметить, что покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, так как право собственности на это имущество сохраняется за продавцом до момента его государственной регистрации.

При переходе к Покупателю права собственности, которое не зарегистрировано за продавцом или обременено иными правами, может быть защищено в порядке гражданского судопроизводства - путем признания права за покупателем в судебном порядке. Согласно гражданскому законодательству в случае признания договора недействительным стороны должны быть возвращены в положение, которое существовало до заключения договора. Еще одним способом признания права собственности за покупателем, который никакими иными способами не может зарегистрировать свое недвижимое имущество, является приобретательная давность.