Признание права собственности на жилье через суд

Законодательство в части права собственности на недвижимое имущество граждан представляет собой нормотворчество, которое регулирует отношения права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ранее, ограничений в этой области было немало. Предыдущий закон (Гражданский кодекс РСФСР) формировал отношения собственности на жилье в части, которая касается индивидуальных жилых домов, при этом устанавливались довольно жесткие рамки, как по количеству, так и по размеру строений, находившиеся в собственности одного лица или семьи. Например, у супругов, совместно проживающих, и их несовершеннолетних детей мог находиться только один жилой дом (или его часть). В многоквартирном доме ЖСК индивидуальных застройщиков, совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети, могли иметь только одну квартиру. Максимальный размер дома (квартиры) по ранее действующему законодательству, не мог превышать 60 кв. м жилой площади.

На сегодняшний день, законодательство о праве собственности на жилые помещения претерпело существенные изменения. По Гражданскому кодексу РФ собственниками на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранцы, а также иностранные юридические лица.

Согласно ст. 209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Под владением понимается фактическое, т.е. реальное обладание жильем.

В результате пользования, предполагается, что собственник недвижимости извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения должны быть использованы только для проживания граждан.

Под распоряжением недвижимого имущества, понимается право собственника на отчуждение имущества: продать, обменять, подарить и т.п.

Право собственности на недвижимое имущество, как правило, возникает на возмездном, или на безвозмездном основании.

Безвозмездно недвижимое имущество может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение недвижимого имущества в собственность происходит как правило, по гражданско - правовым сделкам. Например, на основании договора купли - продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества.

Отдельное место занимает вопрос о праве собственности на самовольное строение. Самовольной постройкой, в соответствии с Гражданским Кодексом является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Данное строение должно быть создано: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое произвело самовольную постройку, не приобретет на нее право собственности, и как следствие, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Но, тем не менее, при определенных условиях, законодательство допускает возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение. Статья 222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

И в тоже время, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме вместе с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит, в том числе и доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственность граждан на недвижимое имущество может быть личной или общей.

Общей собственностью является имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Статья 244 ГК разделяет общую собственность на совместную (без определения долей) и долевую.

Общая собственность как совместная, наступает лишь в случаях, специально оговоренных законом. Совместная собственность возникает при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В других случаях, собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, размер которой не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по соглашению ее участников. При этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Раздел, а также выдел доли из общего имущества между участниками совместной собственности, может быть осуществлен, когда будут определены доли каждого из участников в праве на общее имущество.

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, законом предусмотрена возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Но, если доля собственника незначительна или не может быть реально выделена, и если будет доказано, что собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию.

Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть), является свидетельство о государственной регистрации права. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права.

Для защиты права собственности от неправомерных действий третьих лиц обычно используется:

- иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск);

- иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск).

Предъявление того или иного вида иска находится в прямой зависимости от того, какой результат предполагается получить при его удовлетворении.

Следует пояснить, что сама по себе государственная регистрация права собственности никак не связана с основаниями возникновения права собственности на недвижимое имущество, и потому выяснение судом неправомерности отказа в государственной регистрации не означает того, что не признается само по себе основание возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Целью требования о признании права собственности на объект недвижимости является доказательство неправомерности возникновения права у приобретателя.

Защита нарушенного права собственности на объект недвижимости с помощью требования о признании права собственности применяется, если неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией объекта недвижимости. В этом случае определение начала момента течения срока исковой давности начинается тогда, когда собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права на объект недвижимости другого лица на предмет спора.

Правовая защита лица как собственника жилья от посягательств на его права осуществляется нормами не только гражданского, жилищного, но и административного и уголовного законодательства. В случае, когда в отношении права собственника на жилье допускаются насилие, вымогательство, мошенничество и другие противоправные действия с целью завладения имуществом, в действие вступают нормы Уголовного кодекса РФ.

Следует заметить, что в Уголовном кодексе РФ содержатся нормы, устанавливающие ответственность за нарушение неприкосновенности жилища, то есть за всякое незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица. В зависимости от характера нарушения права, например с применением насилия, эти санкции устанавливаются на уровне крупных штрафов, исправительных работ, арестов и лишения свободы.